Узаконення самочинного будівництва — поширене питання, з яким жителі Хмельниччини стикаються досить часто. Але що ж дійсно робити, коли побудувати то побудувати, а ось про дозвіл на це трохи забули? З цим питанням інформаційний портал Хмельниччини “АКТУАЛЬНО” звернувся до в.о. начальника Летичівського бюро правової допомоги Хмельницького місцевого центру з надання безоплатної вторинної правової допомоги Нелі Поплавської. Ось що вона розповіла… У ч.1 ст. 376 Цивільного кодексу України зазначено, що житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. На жаль, питання законності будівництва чи перебудови мало непокоїть людей при здійсненні цих робіт, однак гостро постає пізніше, коли виникає потреба оформити право власності на забудову, укласти договір відчуження чи скласти заповіт. Зазвичай власник (користувач) будівлі здійснює будівництво на власний розсуд. Ми не заперечуємо право власності та право розпоряджатися майном за власним бажанням, але водночас радимо критично оцінювати твердження деяких юристів-практиків, що в певних ситуаціях простіше самочинно побудуватися, а потім узаконити будівництво. Одразу зазначимо: якщо особа з попереднім наміром чи без нього вчинила самочинне будівництво – вона вчинила незаконно. Винятком є особи, які вимушено опинилися в такій ситуації, отримавши у спадщину об’єкти самочинного будівництва. В ч. 2. ст. 376 Цивільного кодексу зазначено, що особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього. Проте очевидно, що в певних випадках самочинне будівництво не може залишатися в «підвішеному» стані і вимагає легалізації. Виникнення таких правових ситуацій передбачено законодавством та визначено порядок їх врегулювання. Сьогодні існує три способи легалізації самочинного будівництва: 1) основний – в судовому порядку; 2) спрощений – в адміністративному порядку (через Державну архітектурно-будівельну інспекцію України (ДАБІ); 3) місцевий – через створені місцевими територіальними громадами постійно діючі комісії з питань самочинного будівництва. І. Узаконення самочинного будівництва в судовому порядку — основний спосіб легалізації самочинного будівництва. За загальним правилом, закріпленим у ч. 2 ст. 376 Цивільного кодексу, особа, яка здійснила самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього. Водночас стаття 376 ЦК України чітко передбачає випадки, коли, здійснивши самочинне будівництво, забудовник може сподіватися на позитивне для себе рішення суду. На вимогу власника земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб (ч. 5 ст. 376 Цивільного кодексу України). Статтею передбачена можливість задоволення вимоги забудовника у випадку, коли будівництво було здійснено ним без відповідних на те дозволів, але в той же час забудовник являється власником земельної ділянки з відповідним цільовим призначенням або володіє правом користування такою земельною ділянкою. Крім того, здійснене ним самочинне будівництво не порушило права інших осіб. Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно» (ч. 3. ст. 376 Цивільного кодексу України). Тобто підставою для винесення рішення на користь особи, що здійснила самочинне будівництво, в цьому випадку є умова надання земельної ділянки у встановленому законодавством порядку. Згідно зі ст. 121 Земельного кодексу України це може бути: безоплатна передача земельної ділянки громадянину із земель державної або комунальної власності; набуття у власність земельної ділянки, що надана для цієї мети іншій особі; укладення цивільно-правового договору, який дає право забудови; прийняття компетентним органом рішення про зміну цільового призначення земельної ділянки. Для узаконення самочинного будівництва зацікавленій особі потрібно звернутись до суду з позовом про визнання права власності на самочинно побудований об’єкт нерухомого майна. Крім того, до позовної заяви необхідно подати висновок компетентних органів про можливість надійної та безпечної експлуатації об’єкта. Відповідно до ч. 2. ст. 331 Цивільного кодексу України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації. У ч. 2 ст. 5 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» зазначено, що якщо законодавством передбачено прийняття в експлуатацію нерухомого майна, державна реєстрація прав на таке майно проводиться після прийняття його в експлуатацію в установленому законодавством порядку, крім випадків, передбачених статтею 31 цього Закону. Відповідно до п. 10. Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 р. № 461 (в редакції постанови Кабінету Міністрів України від 21.10.2015) у випадку визнання права власності на самочинно збудований об’єкт за рішенням суду він приймається в експлуатацію згідно з цим Порядком за умови можливості його надійної та безпечної експлуатації за результатами проведення технічного обстеження такого об’єкта. Зазначений пункт регламентує порядок проведення технічного обстеження. Додатком 5 до Порядку передбачена Декларація про готовність до експлуатації самочинно збудованого об’єкта, на який визнано право власності за рішенням суду. ІІ. Адміністративний (спрощений) спосіб узаконення самочинного будівництва передбачений законодавством лише для конкретних об’єктів, а саме: – індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків, господарських(присадибних) будівель і споруд, прибудов до них, збудованих у період з 05 серпня 1992 року до 12 березня 2011 року; – збудованих до 12 березня 2011 року громадських будинків I і II категорій складності, будівель і споруд сільськогосподарського призначення I і II категорій складності (далі — об’єкти). Процедура прийняття в експлуатацію перерахованих вище самочинно побудованих об’єктів визначена Порядком прийняття в експлуатацію і проведення технічного обстеження індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків, господарських (присадибних) будівель і споруд, громадських будинків та будівель і споруд сільськогосподарського призначення I та II категорій складності, які збудовані без дозволу на виконання будівельних робіт (затверджений наказом Міністерство регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 24.04.2015 р. № 79). У такому випадку для отримання права власності на самочинно побудований об’єкт нерухомості заявникові необхідно подати до територіального органу ДАБІ такі документи: – заяву про прийняття в експлуатацію об’єкта (в ній вказується загальна інформація про заявника, найменування та місце розташування об’єкта); – звіт про проведення технічного обстеження будівельних конструкцій та інженерних мереж об’єкта, або технічний паспорт для індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків, прибудов до них загальною площею до 300 квадратних метрів включно, господарських (присадибних) будівель і споруд, прибудов до них загальною площею до 100 квадратних метрів; – декларацію про готовність об’єкта до експлуатації (у двох примірниках); – нотаріально засвідчені копії технічного паспорта та документу, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, на якій розміщено об’єкт. ІІІ. Місцевий спосіб узаконення самочинного будівництва через постійні комісії з питань самочинного будівництва. У деяких територіальних громадах з метою створення умов для дотримання законодавства у сфері містобудування утворено постійні комісії з питань самочинного будівництва та затверджено положення про порядок розгляду питань, пов’язаних із самочинним будівництвом. Такі положення передбачають порядок звернення забудовника, який без відповідного дозволу здійснив чи здійснює роботи із будівництва, реконструкції, реставрації, капітального ремонту об’єктів містобудування, до органів місцевого самоврядування з питань прийняття в експлуатацію цих об’єктів і практично регламентують ще один спосіб легалізації самочинного будівництва, так званий «зворотній порядок твердження». Згідно з встановленою таким положенням процедурою особа, яка здійснила самочинне будівництво, звертається до органів місцевого самоврядування із заявою про збереження майна, відведення земельної ділянки (у випадку, якщо особа не є її власником або користувачем), при цьому до заяви додаються технічний висновок про відповідність самочинно збудованого об’єкту будівельним нормам, природоохоронним, пожежним та іншим, передбаченим законодавством вимогам для конкретного об’єкта та нотаріально завірену заяву про зобов’язання забудовника нести усі витрати та ризики, пов’язані із оформленням самочинного будівництва. Вище наведений перелік документів може бути доповнений іншими документами, передбаченими цими положеннями. Обов’язковим документом є підтвердження про сплату штрафних санкцій. Місцевий орган архітектури та містобудування аналізує усі надані забудовником документи та разом зі своїм висновком щодо можливості збереження самочинно збудованого (початого будівництвом) об’єкта подає їх на розгляд постійної комісії з питань самочинного будівництва. Комісія розглядає поданий місцевим органом архітектури та містобудування комплект документів та приймає рішення щодо можливості чи неможливості збереження самочинно збудованого об’єкта. Якщо комісією прийняте рішення на користь заявника щодо самочинно збудованого об’єкта, розташованого на земельній ділянці, яка йому не належить або не надана йому у користування, заявнику пропонується замовити в проектній організації містобудівне обґрунтування розміщення самочинно побудованого об’єкта та оформити право власності чи користування на земельну ділянку. Після цього заявнику необхідно звернутися до органу місцевого самоврядування для надання дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки для обслуговування самовільно збудованого об’єкта містобудування (у разі закінченого будівництва) або для завершення будівництва (у разі незавершеного будівництва). За умови прийняття позитивного рішення на користь заявника він замовляє у розробника документації із землеустрою відповідний проект, який після визначеного законодавством погодження та реєстрації земельної ділянки в Державному земельному кадастрі подається на затвердження. Орган місцевого самоврядування у разі затвердження проекту одночасно приймає рішення про передачу земельної ділянки у власність або надання її у користування (у рішенні сесії також може зазначатися, що забудовник зобов’язаний оформити у встановленому законом порядку право власності на самочинно збудований об’єкт). Далі, відповідно до ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», реєструється право власності чи користування на відповідну земельну ділянку Після отримання документу, що посвідчує право на земельну ділянку, особа розпочинає всі дії задля узаконення будівництва так би мовити «з нуля» — як забудовник, що має намір здійснити будівництво нового об’єкта з дотриманням вимог чинного законодавства. Для цього він повинен виконати такі кроки: – отримання у відповідних органах та організаціях містобудівних умов та обмежень на забудову земельної ділянки і технічних умов, інших вихідних даних, якщо їх отримання передбачене місцевими правилами; – проектування. Передбачає розроблення сертифікованим виконавцем проектно-кошторисної документації на будівництво об’єкта. При цьому слід пам’ятати, що проектно-кошторисна документація для кожного конкретного об’єкта будівництва повинна бути виконана в обсязі, передбаченому вимогами чинних норм; – отримання в Державній архітектурно-будівельній інспекції дозволу на виконання будівельних робіт; – прийняття об’єкта в експлуатацію (реєстрація повідомлення, декларації чи видача сертифіката. При цьому слід мати на увазі, що наведена вище процедура легалізації самочинного будівництва – це радше виняток, ніж правило, оскільки визначена рішеннями певних громад. Крім того, в зазначених положеннях можуть бути прописані якісь конкретні умови чи вимоги, які ми не можемо врахувати у типовій консультації. Зважаючи на це, при виникненні питання узаконення самочинно побудованого об’єкта нерухомості забудовнику необхідно звертатися за консультацією в місцеві органи архітектури та містобудування за місцем розташування об’єкта самочинного будівництва. Власник, який вирішив почати будівництво і не оформив дозвіл або декларацію на розпочате будівництво, повинен розуміти, що: – будівництво може бути зупинено; – зведений ним об’єкт вважатиметься незаконно збудованим; – на такий об’єкт він не зможе отримати право власності; – споруда може підлягати знесенню: – суб’єкт (власник самочинного будівництва) може нести кримінальну, адміністративну або майнову відповідальність згідно з чинним законодавством. Нормативно-правовими актами, які регулюють питання легалізації самочинного будівництва, є: Конституція України, ЦКУ, ЗКУ, ККУ, КУАП, Закон України «Про основи містобудування, Закон України «Про регулювання містобудівної діяльності», Закон України «Про архітектурну діяльність», Закон України «Про будівельні норми», Порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів. Джерело: aktualno.km.ua Рівненський клуб "Правовий всеобуч"