Землекористування для обслуговування житлових будинків - Земельні питання - Зачинено - Публікації

Тобто, для фізичних осіб не передбачено володіння земельною ділянкою у формі постійного користування. Для оформлення права власності на земельну ділянку користувачу земельної ділянки, необхідно звернутись до підприємства, установи чи організації власника із заявою-проханням щодо їх відмови від земельної ділянки на його користь, у разі якщо земельна ділянка перебуває у користуванні підприємств, установ чи організацій. Вагомою підставою для такої відмови є наявність на земельній ділянці нерухомості, що належить користувачу. Якщо земельна ділянка знаходься в районі забудови на який наявна містобудівна та землевпорядна документація, відведення земельної ділянки для приватизації є лише технічним питанням. Для отримання правових підстав для розроблення землевпорядної документації користувачу земельної ділянки необхідно звернутись до органу місцевого самоврядування щодо отримання рішення про надання земельної ділянки для будівництва та обслуговування житлового будинку. Звичайно ж, такий варіант приватизації передбачає наявність одного користувача земельної ділянки у якого на земельній ділянці є у власності нерухомість. Якщо користувачів земельної ділянки є декілька (більше одного), виникає питання поділу земельної ділянки між користувачами на підставі проекту розподілу території. Зазначу, що наявність на земельній ділянці самочинно зведених будівель і споруд не є підставою для відведення користувачам земельних ділянок у власність. Відповідно до статті 16 Закону України від 20.04.2000 № 1699-III ,,Про планування і забудову територій” проект розподілу території – це містобудівна документація, яка розробляється для мікрорайону (кварталу) чи його частини з метою розмежування земельних ділянок. Проектом розподілу території визначаються площі та межі: прибудинкових територій існуючих і запроектованих жилих будинків; земельних ділянок, на яких розміщують громадські споруди та інші об’єкти містобудування; надлишків земельних ділянок, призначених для подальшого спорудження жилих і громадських будинків і споруд та іншого використання (при розподілі території існуючої забудови); територій загального користування; територій обмеженого користування земельною ділянкою, встановленого згідно з договором, рішенням суду або в іншому визначеному законом порядку. Рішення про розроблення та затвердження проектів розподілу території приймаються відповідними радами. Проект розподілу території є основою для визначення меж земельних ділянок на територіях існуючої забудови для розташування будинків і споруд, розроблення відповідної землевпорядної документації та оформлення в установленому законодавством порядку правовстановлюючих документів власникам, співвласникам, орендарям, а також встановлення меж земельної ділянки в натурі. Площі окремих земельних ділянок та територій при розробленні проекту розподілу території визначаються з урахуванням державних будівельних норм і детального плану території (проекту забудови території). Порядок розроблення проектів розподілу території встановлюється спеціально уповноваженим центральним органом виконавчої влади з питань містобудування та архітектури. Хотів би звернути увагу, що наявність проекту розподілу території є обов’язковим при розгляді судових спорів з приводу меж земельних ділянок землекористувачів. Жодних інших правових підстав, в тому числі залучення різноманітних експертів, для визначення меж земельних ділянок не існує. Вирішення судами спорів за відсутності проекту розподілу територій є підставою для оскарження таких рішень. Такий підхід підтверджується ухвалою колегії суддів Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України від 04.06.2008 № 6-7656св08 у справі за позовом ОСОБА_1, ОСОБА_2 до ОСОБА_3, третя особа – Коломийська міська рада, про встановлення порядку користування земельною ділянкою, за касаційною скаргою ОСОБА_3 на рішення Коломийського міськрайонного суду Івано-Франківської області від 24 грудня 2007 року та ухвалу апеляційного суду Івано-Франківської області від 20 лютого 2008 року. Зокрема, в ході розгляду справи встановлено, що у лютому 2007 року ОСОБА_1 та ОСОБА_2 звернулися в суд із позовом до ОСОБА_3 про встановлення між співвласниками АДРЕСА_1 порядку користування земельною ділянкою площею 560, 16 кв. м., закріпленою за цим будинком, виділивши їм у користування 49/100 частин цієї земельної ділянки, а відповідачці – 51/100. Рішенням Коломийського міськрайонного суду Івано-Франківської області від 24 грудня 2007 року, залишеним без змін ухвалою апеляційного суду Івано-Франківської області від 20 лютого 2008 року, позов задоволено. У поданій до Верховного Суду України касаційній скарзі ОСОБА_3 просила скасувати зазначені судові рішення та передати справу на новий розгляд до суду першої інстанції, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права й порушення норм процесуального права. Касаційну скаргу задоволено з таких підстав. Відповідно до ст. 213 ЦПК України рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, яким суд виконавши всі вимоги цивільного судочинства, вирішив справу згідно із законом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні. Ухвалені у справі рішення не відповідали зазначеним вимогам з таких підстав. Встановлено, що сторони є співвласниками АДРЕСА_1 частки яких відповідно складають 49/100 і 51/100. Задовольняючи позов про встановлення порядку користування земельною ділянкою за співвласниками зазначених квартир, суд виходив із того, що рішенням Коломийської міської ради від 23 грудня 1953 року № 553 за будинком закріплена земельна ділянка площею 650, 5 кв. м, яка відповідно до ст. 120 ЗК України у зв'язку з переходом до них права власності на будинок перейшла у їх користування як співвласників будинку, для обслуговування якого ця земельна ділянка виділена. Однак з такими висновками не можна погодитися, оскільки суд дійшов їх із порушенням норм матеріального й процесуального права. Так, згідно зі ст. ст. 18-21 ЗК України земельний фонд України відповідно до цільового призначення поділяється на дев'ять категорій, кожна з яких має свій правовий режим залежно від характеру землекористування, системи державних органів, що здійснюють функції державного управління землями та обсягом компетенції цих органів у галузі управління використання земельних ділянок. Цільове призначення земель – це встановлені законодавством порядок, умови та межі використання земель для конкретних цілей відповідно до їх категорій, тобто цільове призначення конкретної земельної ділянки залежить від категорії земель, з яких її виділено, від планування та зонування території і є встановленою компетентним органом при наданні земельної ділянки межею її використання для конкретного призначення відповідно до затверджених планів розвитку території, зонуванням земель, а також правовим режимом відповідної категорії земель. До однієї з таких категорій відносяться землі житлової та громадської забудови, до яких належать земельні ділянки в межах населених пунктів, які використовуються для розміщення житлової забудови, громадських будівель і споруд, інших об'єктів загального користування відповідно до генерального плану населеного пункту, іншої містобудівної документації, плану земельно-господарського устрою з дотриманням державних стандартів і норм, регіональних та місцевих правил забудови (п. "б” ч. 1 ст. 19, ст. ст. 38, 39 ЗК України). Порядок використання вказаних земельних ділянок регулюється Законами України: ,,Про основи містобудування”, ,,Про планування і забудову територій”, Типовими регіональними правилами забудови, затвердженими наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 10 грудня 2001 року № 219, зареєстрованими в Міністерстві юстиції України від 3 січня 2002 року за № 4/6292. Як убачалося з матеріалів справи, зокрема плану земельної ділянки, спірна земельна ділянка є частиною земельної ділянки житлової забудови площею 557,9 га, на якій розташований двохквартирний жилий АДРЕСА_1, що належав до державного житлового фонду, і не перебувала в користуванні чи власності окремих громадян. Вирішуючи спір та визначаючи порядок користування зазначеною земельною ділянкою, суд не з'ясував правовий статус спірної земельної ділянки, не дослідив генеральний план цього населеного пункту, іншу містобудівну документацію: плани розмежування земельних ділянок, плани земельно-господарського устрою території міста із зазначенням розміру та якісних характеристик земельних ділянок і їх цільового призначення; не з'ясував, яке рішення приймалося органом управління земельним фондом щодо цієї земельної ділянки; площу земельної ділянки, закріплену за будинком. Хоча зазначені обставини мають суттєве значення для правильного вирішення спору, ураховуючи, що відповідно до ст. 20 ЗК України віднесення земель до тієї чи іншої категорії та зміна цільового призначення земель, надання земельних ділянок у власність чи користування здійснюється на підставі рішень відповідних органів державної влади та органів місцевого самоврядування, а порядок використання земель житлової та громадської забудови передбачений ст. 39 і ч. 1 ст. 42 цього Кодексу. Відповідно до ч. 1 ст. 42 ЗК України земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками. У разі приватизації громадянами багатоквартирного жилого будинку відповідна земельна ділянка може передаватися безоплатно у власність або надаватись у користування об'єднанню власників. Порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначається співвласниками (чч. 2, 3 ст. 42 ЗК України). При цьому під прибудинковою територією слід розуміти встановлену за проектом поділу території мікрорайону (кварталу) та проектом забудови земельну ділянку багатоквартирної несадибної житлової забудови, необхідну для розміщення й обслуговування жилого будинку та пов'язаних із ним господарських і технічних будівель і споруд, тобто нею є територія під жилим будинком, проїзди та тротуари, озеленені ділянки та ігрові майданчики, майданчики для відпочинку, занять спортом, тимчасового зберігання автомобілів жителів будинку, для господарських цілей та інші території, пов'язані з утриманням і експлуатацією будинку. Виходячи з аналізу цільового призначення земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, та норм ст. 42 ЗК України слід дійти висновку, що в разі приватизації громадянами квартир у такому будинку земельна ділянка як така, що входить у житловий комплекс, може передаватися безоплатно у власність або надаватись у користування лише об'єднанню співвласників будинку, створеному відповідно до Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку” у порядку, передбаченому постановою Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2002 року № 1521 "Про реалізацію Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку” (підпункт "д” п. 18 постанови Пленуму Верховного Суду України від 16 квітня 2005 року № 7 "Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ”). У такому разі земельна ділянка належить співвласникам жилого будинку на праві спільної сумісної власності, яка разом із загальним майном і неподільною часткою житлового комплексу (допоміжні приміщення, конструктивні елементи будинку, його технічне обладнання) є майном співвласників, які визначають порядок його використання. Нормами земельного законодавства не передбачена можливість передачі у власність чи користування окремих співвласників багатоквартирних будинків земельної ділянки (на якій розташований багатоквартирний жилий будинок) або її частини. Таким чином, усупереч вимогам ст. ст. 212 - 214 ЦПК України суди не встановили правовий статус спірної земельної ділянки, її розмір та позицію міської ради з приводу цієї земельної ділянки, ураховуючи, що до її повноважень належить розпорядження землями міста; які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин; не дали оцінки наявним у справі доказам, що відповідно до ст. 338 ЦПК України стало підставою для скасування рішення й передачі справи на новий розгляд. Разом з тим, на сьогодні Мінрегіонбудом не розроблено порядку розроблення проекту розподілу території. Порядок, що діяв відповідно до наказу Держбуду України від 16.09.99 N 228 ,,Про затвердження Правил та порядку розподілу території житлового кварталу” втратив чинність ще 26 серпня 2005 року. Діючим документом що регламентує діяльність пов’язану з розробленням проекту розподілу територій залишається ДБН 360-92** ,,Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень”. На закінчення хотів би зазначити, що відсутність чіткого порядку розроблення проекту розподілу територій створює значні проблеми при вирішенні конкретних справ з приводу землекористування, й маю надію, що Мінрегіонбуд врегулює це питання найближчим часом.

+ Український Тиждень. Новини