юрист "Fingert & Law Corporation"

В своїй практиці мені інколи доводиться займатися питаннями відведення земельних ділянок для обслуговування існуючих житлових будинків, що перебувають у власності громадян. Зокрема, якщо земельна ділянка перебуває у спільному користуванні громадян, виникає питання поділу земельної ділянки між власниками житлових будинків, а також отримання в подальшому державних актів на земельну ділянку. Подібне питання виникає також у власників квартир багатоповерхових житлових будинків. Адже земельні ділянки під багатоповерховими житловими будинками перебувають у користуванні відповідних житлово-експлуатаційних підприємств місцевих органів самоврядування, що обслуговують житловий будинок, а тому при створенні об’єднання співвласників житлового будинку виникає необхідність виділення земельної ділянки у спільну власність учасникам об’єднання, та визначення меж прибудинкової території.
Розпочну з того, що відповідно до статті 92 Земельного кодексу України № 2768-III від 25.10.2001. право постійного користування земельною ділянкою набувають лише:

 ● підприємства, установи та організації, що належать до державної та комунальної власності;

● громадські організації інвалідів України, їх підприємства (об’єднання), установи та організації;

● релігійні організації України, статути (положення) яких зареєстровано у встановленому законом порядку, виключно для будівництва і обслуговування культових та інших будівель, необхідних для забезпечення їх діяльності. Тобто, для фізичних осіб не передбачено володіння земельною ділянкою у формі постійного користування.

Для оформлення права власності на земельну ділянку користувачу земельної ділянки необхідно звернутись до підприємства, установи чи організації власника із заявою-проханням щодо їх відмови від земельної ділянки на його користь, у разі якщо земельна ділянка перебуває  у користуванні підприємств, установ та організацій.Підставою для такої відмови є наявність на земельній ділянці нерухомості, що належить користувачу. Якщо земельна ділянка знаходься в районі забудови на який наявна містобудівна та землевпорядна документація, відведення земельної ділянки для приватизації  є лише технічним питанням. Для отримання правових підстав для розроблення землевпорядної документації користувачу необхідно звернутись до органу місцевого самоврядування щодо отримання рішення про надання земельної ділянки для будівництва та обслуговування житлового будинку. Звичайно ж, такий варіант приватизації передбачає наявність лише одного користувача земельної ділянки у якого на земельній ділянці є у власності нерухомість. Якщо користувачів земельної ділянки є декілька (більше одного), виникає питання поділу земельної ділянки між користувачами на підставі проекту розподілу території. Відповідно до статті 16 Закону України від 20.04.2000 № 1699-III ,,Про планування і забудову територій” проект розподілу території – це містобудівна документація, яка розробляється для мікрорайону (кварталу) чи його частини з метою розмежування земельних ділянок. Проектом розподілу території визначаються площі та межі: прибудинкових територій існуючих і запроектованих жилих будинків; земельних ділянок, на яких розміщують громадські споруди та інші об’єкти містобудування; надлишків земельних ділянок, призначених для подальшого спорудження жилих і громадських будинків і споруд та іншого використання (при розподілі території існуючої забудови); територій загального користування; територій обмеженого користування земельною ділянкою, встановленого згідно з договором, рішенням суду або в іншому визначеному законом порядку. Рішення про розроблення та затвердження проектів розподілу території приймаються відповідними радами. Проект розподілу території є основою для визначення меж земельних ділянок на територіях існуючої забудови для розташування будинків і споруд, розроблення відповідної землевпорядної документації та оформлення в установленому законодавством порядку правовстановлюючих документів власникам, співвласникам, орендарям, а також встановлення меж земельної ділянки в натурі. Площі окремих земельних ділянок та територій при розробленні проекту розподілу території визначаються з урахуванням державних будівельних норм і детального плану території (проекту забудови території). Порядок розроблення проектів розподілу території встановлюється спеціально уповноваженим центральним органом виконавчої влади з питань містобудування та архітектури. Хотів би звернути увагу, що наявність проекту розподілу території є обов’язковим при розгляді судових спорів з приводу меж земельних ділянок землекористувачів. Жодних інших правових підстав, в тому числі залучення різноманітних експертів, для визначення меж земельних ділянок не існує. Вирішення судами спорів за відсутності проекту розподілу територій є підставою для оскарження таких рішень. Разом з тим, на сьогодні Мінрегіонбудом не розроблено порядку розроблення проекту розподілу території. Порядок, що діяв відповідно до наказу Держбуду України від 16.09.99 N 228 ,,Про затвердження Правил та порядку розподілу території житлового кварталу” втратив чинність ще 26 серпня 2005 року. Діючим документом що регламентує діяльність пов’язану з розробленням проекту розподілу територій залишається ДБН 360-92** ,,Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень”. На закінчення хотів би зазначити, що відсутність чіткого порядку розроблення проекту розподілу територій створює значні проблеми при вирішенні конкретних справ з приводу землекористування, й маю надію, що Мінрегіонбуд врегулює це питання найближчим часом.